Ще започне изграждането на четвърти търговски център в Пловдив*
Едно леко повдигане на десния показалец и натискане на бутона "изпрати". В общи линии така може да се обобщи действието, развълнувало най-силно участниците на пазара на имоти в България, а и не само, през изминалата седмица. За да добиете по-точна представа, трябва да уточним, че имейл адреса, от който беше изпратено съобщението, е на българския офис на един от най-големите оператори на търговски центрове в Европа - германската ЕСЕ project management.
Друг важен детайл е, че на компанията предстои в идните три месеца да открие първия си проект в България - столичния мол "Сердика център", който се намира на булевард "Ситняково" и, меко казано, респектира с размера си.
Най-съществената част от историята, разбира се, е съдържанието на изпратеното съобщение. Точно 11 реда, а ако изпуснем прилагателните в него може и да го обобщим в едно изречение: Получихме разрешение за строеж за търговски център в Пловдив и в най-скоро време започваме изграждането му.
Ако действието се развиваше преди три години, надали някой би обърнал голямо внимание на новината. Най-малкото защото информационното пространство тогава преливаше от истории за амбициозни инвестиционни намерения за изграждане на мега офис, търговски или жилищни комплекси. Подобни новини в момента обаче са направо изключение.
Друга съществена разлика е, че тогава в града на тепетата нямаше нито един търговски център, а днес освен вече работещия "Мол Пловдив" през тази година предстои откриването на още два. Стига, разбира се, да се намерят търговци, желаещи да наемат магазини в тях. А в конкретната пазарна ситуация това е доста трудна задача. Още един конкурент, и то от ранга на ЕСЕ, я усложнява значително.
Следваща спирка - Пловдив
Партньор в пловдивския проект на ECE е друга германска компания - HSH Real Estate, като плановете им са след завършването си "Тримонциум център" да има близо 200 магазина, разположени на над 50 хил. кв.м. За сравнение - това е почти колкото общата отдаваема площ на строящите се в момента два търговски центъра в града - "Марково тепе" и "Галерия Пловдив" (виж инфографиката). Изпълнителният директор на българското представителство на ECE Пламен Илчев отказа да даде допълнителна информация за размера на предвидената инвестиция, както и конкретни срокове за започване и завършване на строителството.
"Каквото сме имали да кажем, е казано в изпратеното съобщение. Мога само да добавя, че в момента усилията ни са съсредоточени над завършването на "Сердика център" и откриването, което предстои този март. След приключването на този проект ще продължим работа по останалите ни. Не сме се отказали нито от другият ни софийски мол, нито от този във Варна, но към момента мога да кажа, че Пловдив ще е приоритет", коментира Илчев.
Мениджърът допълни още, че като цяло компанията има средносрочни инвестиционни намерения, тоест проектът трябва да се завърши в рамките на от 3 до 5 години. Това ще рече, че ако през тази година бъдат готови инженерните проекти и се избере изпълнител, "Тримонциум център" ще отвори врати за посетители най-рано през 2013 г.
Оптимисти и песимисти
Коментарите, които предизвика новината сред анализаторите в сектора, бяха разнопосочни. Между редовете някои видяха сигнал за стабилизирането на икономиката и коментираха, че завършването на проекта ще съвпадне с нова вълна от предприемачи, желаещи да развият търговската си мрежа или дори да отворят първият си магазин в България. Като пример беше посочен един от водещите търговци на облекла Hennes&Mauritz, който можело да погледне към българския пазар до няколко години.
С подобен тайминг за отваряне на първия си магазин в Пловдив е и испанската модна верига Inditex, която, след като сключи договори за свои магазини в София, Стара Загора и Бургас, замрази плановете си за разрастване в Пловдив, като се очаква първият им магзин да е именно в "Тримонциум център".
Друг плюс на този проект е, че международните компании, които планират директно влизане на пазара, имат дългогодишно сътрудничество с ЕСЕ, или както се коментира в имотните среди, плановете им за развитие се определят от проектите на германския оператор. Това поне е мнението на по-оптимистично настроените посредници.
Песимистите изглеждат повече. Аргументите им също. Част от тях коментираха, че преди да отвори търговския център, трябва освен наематели да се намери и финансиране, което е скъпо и ограничено. Сред задължителните условия, които сега се поставят от банките, отпускане на заем за изграждане на подобни проекти е самоучастието на инвеститора да е поне 30% и към момента на отпускане на средствата да има сключени договори с наематели за близо половината от магазините.
Сериозната конкуренция от останалите три проекта със сигурност ще е от значение. А в конкретния случай както успехът, така и провалът им биха имали негативно влияние върху германския търговски център. От една страна, ако продажбите в другите молове са слаби, търговците не биха отворили още един губещ магазин в същия град. Тези, които все още нямат такъв, пък ще имат по-слаб интерес. От друга страна, ако изграждащите се молове са успешни, търговците не биха напуснали проекта, в който са, а извън столицата модните марки отварят само един магазин.
По изключение някои от тях имат два, като вторият обаче е на някоя от главните търговски улици. В същото време, дори и да не са доволни, търговците вече са подписали обвързващи договори със собствениците на мола, в който имат магазин и дължат огромни неустойки при напускане.
Това е и едно от обясненията, че след като през миналата година част от собствениците на магазини в "Мол Пловдив" негодуваха срещу ниските обороти, много малка част от тях ги затвориха. Другото обяснение е, че собствениците му предоговориха надолу голяма част от наемите. По думите на управителя на "Мол Пловдив" Павлина Никова предстои и второ намаление.
"Това, което се случи във Варна, Пловдив и Стара Загора, е типичен пример за проблемите, които имат пазари, доминирани от търговци франчайзъри. Когато компаниите влизат директно, могат да си позволят да поддържат магазина си дори и на загуба само с имиджова цел. Освен това те имат ясна концепция какви са пазарно обоснованите нива, на които да подписват договори за наем и дългогодишният им опит помага да не допускат грешки", коментира проблемите, които изпитваха търговците в моловете извън София през последната година, Димитър Киферов, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton, която отдава магазини в мол "Марково тепе".
Той разясни, че когато марката влиза през франчайзополучател, в масовия случай той няма необходимия опит, а в същото време често е притискан от централите да развива търговската мрежа, за да не загуби правата да я представлява, и така се стига до необмислени договори и експанзия, за която пазарът още не е готов.
По думите му към момента "Марково тепе" е отдаден на близо 50%, като има и предварително заявен интерес за друга част от магазините. Факт обаче е, че концепцията на мола се е сменила коренно от началото на строителството досега. Първоначално идеята е била магазините в него да са предимно от високия и средния сегмент, а сега миксът, който е постигнат, е по-скоро среден към нисък.
Наематели има и другият проект в града - "Галерия Пловдив", където френската верига Carrefour ще има магазин на две нива, разположен върху 11 хил. кв. м. Промяна в първоначалните планове има и при този проект. Когато започна строителството му, за дата на отваряне беше посечена средата на 2009 г. Сега има шанс през пролетта на тази година да заработи само магазинът на Carrefour в комплекса, а на по-късен етап - останалите обекти. По принцип не е добре да се открива мол, без да има наематели за повечето магазини.
Пазарът в Пловдив ще се влияе и още един фактор - ще има ли и други търговски центрове. Испанската Riofisa имаше проекти за огромни молове както в Пловдив, така и в София. Заради кризата обаче те са замразени и компанията е готова да продаде терените. Идеи за търговски центрове в града на тепетата имаха и още няколко инвеститора, но и около тях напоследък няма новини.
Със или без тези обекти, пазарът на търговски площи в Пловдив вече изглежда доста населен. И успехът на инвеститорите съвсем не е гарантиран. Жителите на града обаче ще могат да се радват на приятен шопинг и конкурентни цени на етикетите.
*Оригинално заглавие: "Тепе, мол, тепе, мол..."
.