Земя на рекорди
Тази година българският пазар на земеделска земя надмина себе си. Броят на сделките надскочи дори най-смелите очаквания, а цените се върнаха към нивата от последната предкризисна и най-добра до момента година – 2008.
Феноменалните резултати няма как да не впечатлят инвеститорите на фона на нестабилността на валутния, имотния и капиталовия пазар. Ако към това прибавим нарастващия интерес на банките, значителните печалби в зърнения сектор и европейските субсидии, перспективите за земеделската земя изглеждат повече от добри. При това дългосрочно.
Новата мантра е: земята е злато. И това като цяло е вярно. С малкото уточнение, че в основата си този пазар зависи от успеха на най-подвластния на капризите на природата и политиката сектор – земеделието. А там една лоша година може не на шега да обърка плановете за бързи печалби.
Така че гледайте с едно наум към 2012 г.
Един обещаващ ръст
Още към средата на годината стана ясно, а в началото на есента бе повече от сигурно – сделките със земеделска земя са на път да счупят всички рекорди. От близо 150 000 покупки на имоти в страната до края на септември 124 000 са били на обработваеми площи, показаха данните на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ). Големият брой сделки отчасти се дължи на факта, че търговията и тази година остава основно на първичния пазар, където преобладават малките наследствени парцели. Това се подкрепя и данните, че за същия период са продадени 1.214 млн. дка, т.е. при една сделка са прехвърляни средно 9-10 дка.
Прогнозата на председателя на БАСЗЗ Борислав Петров е, че годината ще приключи с близо 170 000 сделки за земеделска земя, а продадените декари ще достигнат 1.5 млн. Рекорд, с който не може да се похвали дори най-добрата за пазара до момента 2008 г. – броят на сделките и продадената тогава земя сега бяха достигнати още през септември.
Обяснението на този бум е двигателят на пазара. Преди три години това бяха фондовете за земя, които продължаваха да разширяват портфейлите си с нови площи, сега са земеделските производители, основно от зърнения сектор, който преживя две години на отлична реколта, високи цени и невиждани печалби.
"Арендаторите осъзнаха, че трябва да купуват земя, защото е основен производствен ресурс. Рентите също нараснаха, за да се запазят вече обработваните площи. Освен това за много други бизнеси земеделието се превърна в мантра за устойчив растеж и така привлече доста външни инвестиции", коментира Веселин Петров, изпълнителен директор на дружеството "Софта", което е собственик на сайта zemi.bg. По негова оценка този апетит за земя е довел до средно 20% поскъпване на обработваемите площи през годината, докато по данни на асоциацията на собствениците на земеделски земи то е в рамките на 15-17% за страната (за цените виж графиката). И в двата случая – обещаващ растеж.
Спирачката на ръста
По-важният въпрос е доколко устойчиво е покачването на цените. Участниците на пазара са единодушни – в дългосрочен план цените на земята ще растат, подхранвани от търсенето на разширяващите се и модернизиращи се стопанства, както и от гарантирания доход, който носят европейските субсидии в земеделието. Темповете обаче ще са далеч под регистрираните през 2011 г. Според изпълнителния директор на "Адванс терафонд" АДСИЦ Радослав Манолов ръстът на продажните цени в дългосрочен план ще е средно 10-15% годишно, докато Борислав Петков клони по-скоро към 10%. От асоциацията очакват в тази граница да е поскъпването на земята и рентите през следващата година успоредно с разрастващия се вторичен пазар, където продавачи са професионалните инвеститори, а цените са в пъти над тези на нивите от 10-15 дка.
"През 2011 г. на пазара излязоха компаниите, които преди 5-6 години започнаха да окрупняват земя и добавиха стойност към нея. Очаквам догодина делът на тези сделки да надхвърли половината от общия обем продадена земя", заяви Борислав Петков. Купувачи ще са търсещите сигурност – арендатори, които разширяват стопанствата си, и в по-малка степен външни за земеделието инвеститори.
Има обаче и фактори, които охлаждат ентусиазма за земя. На първо място е сушата, която вече води до песимистични очаквания за реколтата през 2012 г.
"Земеделието е рисков бизнес, защото силните години обикновено са следвани от слаби реколти, ниски цени, а може и двете. Това е големият риск за пазара на земя през 2012 г., като се има предвид, че арендаторите са 90% от купувачите", коментира Веселин Петров.
Той подкрепи прогнозата си с намаляващите цени на пшеницата, както показват и данните на Софийската стокова борса. Ако в края на 2010 г. тон пшеница на борсата се е търгувала за 250-280 долара, сега е под 220 долара.
Според Веселин Петров пазарът на земя е достигнал точката си на пречупване и може да се очаква временно задържане на цените, дори лек спад. Това ще се усети около февруари-март, когато ще стане ясно каква е новата реколта, и ще продължи до средата на годината. "Очаквам 2012 г. да приключи с минимален ръст на цените на обработваемите площи, а дългосрочно годишното поскъпване да е 7 до 10%", допълни той.
Големите арендатори също са предпазливи. Според председателя на съвета на директорите на групата "БГ агро" Ненко Ненков цените на земеделската земя тази година са достигнали необосновано високи стойности. "Аз лично очаквам охлаждане на пазара в краткосрочен план, още повече че и пшеницата тръгна надолу", смята и той.
По негово мнение покупката на обработваеми площи не е оправдана при цени над 6-7 пъти годишната рента от тях. Това означава, че в масовия случай стойността дори на окрупнени имоти в Североизточна България не трябва да надхвърля 600-700 лева на декар. В същото време пазарът в Добруджа отбеляза сделки за 1200-1300 лева на декар. Според Ненко Ненков те не са показателни. Най-често това са цени за малки парцели, но в землища с голям арендатор, който иска да окрупни земята си в тях, коментира той.
Подобна рамка на разумните сделки сложи и Борислав Петков. Според него при добро управление на земята доходността от ренти може да достигне 12-13%. Минималната доходност, която трябва да търсят купувачите, не пада под 7.8-8%. За да я постигнат обаче, те трябва да си отговорят на въпросите какво ще правят със земята си и как ще управляват инвестицията си, добавяйки доходност към нея, коментира той.
Ефект с натрупване
От няколко години прогнозите за ръста на цените и рентите на земеделската земя неизменно калкулират един ключов фактор: европейските субсидии в земеделието. Така е и сега, особено предвид новите правила, по които ще се подпомага секторът от 2014 г. (в карето).
Мненията как преминаването от директни плащания на единица площ към права на субсидия, прехвърлими отделно от земята, ще се отрази на пазара, не са единни.
От големите фондове за земя смятат, че ако от количеството обработвани площи през 2014 г. зависи кой ползвател колко права на подпомагане ще получи за години напред, производителите имат стимул да увеличават арендните си договори (едно право носи субсидия за един хектар).
"Според мен до 2014 г. ще има засилено търсене на земя под аренда, тъй като това е най-лесният начин със сравнително малки инвестиции да увеличиш размера на площите, които обработваш. След това пазарът ще се успокои", посочи Ивайло Иванов, мениджър управление на земи във фонд "Серес". По тази причина той очаква силен аренден пазар през следващите две-три години, като не изключва цените на новите договори да растат и с темпове над тези при продажбите на земя. На сходно мнение е Борислав Петков, който очаква броят на сделките за аренда догодина да се изравни с тези за продажба.
На по-различно мнение е Веселин Петров с мотива, че и в момента има арендатори, които надвишават бъдещия лимит за субсидия на едно стопанство. За момента се обсъжда границата от 300 000 евро (подробности в карето), но не е ясно дали тя няма да бъде увеличена.
В същото време данните за изплатените субсидии за 2010 г. показват, че плащания над тази стойност са получили 368 бенефициенти, но част от тях са общини по програмата за развитие на селските райони. Общо подпомаганите по схемата на директните плащания са близо 5800.
Това е индикация, че има потенциал за разширение на стопанствата със собствена или арендована земя. На теория не е изключено някои стопанства да прибегнат до увеличаване на площите си и с опцията впоследствие да излязат на пазара на права.
Ненко Ненков от "БГ агро" обаче отхвърли възможността за спекулативно натрупване на площи. "Покупката на земя не може да е самоцел, трябва да знаеш какво ще правиш с нея и как ще я управляваш", коментира той. Според него лимитът на субсидиите ще има отрицателен ефект за България, но като цяло няма да доведе до намаляване на едрите стопанства. По-скоро ще се отрази върху размера на арендните плащания, тъй като след 2014 г. ще се появят и обработваеми площи без право на подпомагане.
В играта
В крайна сметка настроенията на пазара на земя са за дългосрочен растеж. Перспективата е в 10-годишен план средните цени да достигнат 1200-1300 лв. на декар, догонвайки тези в европейски страни със съпоставими климатични условия и качество на обработваемите площи като Испания. Всичко това обаче минава през окрупняване на земята и появата на малки и средни стопанства с площ от 500 до 2-3 хиляди декара. Както и през неизменното навлизане на финансовите институции на пазара на земеделска земя.
От близо година някои банки вече са на него, макар и за момента да кредитират основно едрите производители, при това при доста консервативни оценки. Отскоро обаче е факт и първото специализирано лизингово дружество за земеделски земи "Земи България лизинг". Веселин Петров, който е член на съвета на директорите, уточни, че компанията е получила лиценз от БНБ и се очаква да започне дейност след средата на 2012 г. Според него появата на такъв тип компании ще даде достъп до финансов ресурс на малките и средни производители, а с това – и повече възможности за разширяване на стопанствата им.
Всичко това показва, че хоризонт пред пазара на земеделска земя има. Дори без нови рекорди.
Правилата след 2014 г.
От 2014 г. моделът за подпомагане на земеделските производители в България ще претърпи коренна промяна. Действащите сега плащания за единица площ ще бъдат заменени от работещата в 15-те страни от стара Европа система на т.нар. права на подпомагане. Едно право се равнява на финансовата подкрепа, която земеделският производител получава за хектар (10 дка) обработваема площ.
За разлика от сегашните директни плащания, които са неделими от земята, правата за подпомагане ще могат да се прехвърлят – продават или отдават под наем отделно от нея. В България те първоначално ще бъдат получени само от регистрираните към момента (2011 г.) земеделски производители. Кой от тях какви права ще придобие обаче ще зависи от количеството земя, което заяви през референтната 2014 г. Така, ако заяви 1000 хектара (10 000 декара), ще получи за тях 1000 права за субсидия. Ако обаче през следващата година изтекат арендните договори за 200 хектара, той ще получи субсидия само за 800 хектара, а за останалите 200 права ще трябва да поднови договорите или да продаде/даде под наем правата на някой, който притежава земя без права за субсидия към нея.
В този случай връзка между субсидия и земя пак има, но непряка. Например всяко право ще може да бъде активирано само при налична срещу него земя за обработка. Всички придобити права ще трябва да бъдат декларирани и вписани в регистър, но още не е ясен моделът, по който ще се търгуват. Ако даден стопанин две години не активира право на субсидия, той ще го губи. В такъв случай то ще влиза в националния резерв, който ще бъде създаден с до 3% от директните плащания за страната през 2014 г. С тези средства ще се подпомагат млади фермери, както и работещите в неблагоприятни райони.
От 2014 г. ще бъде въведен и лимит на субсидията, която едно стопанство може да получи. Горната граница е 300 000 евро, като от тях се приспадат разходите за заплати и осигуровки. Над 150 000 евро обаче плащанията на хектар също ще намаляват – за горницата до 200 000 евро – с 20%, до 250 000 евро – с 40%, а от тази граница до 300 000 евро – със 70%. Мярката ще засегне най-големите стопанства, които ще получат права за цялата обработвана от тях земя, но те ще са на по-ниска единична стойност. Ако земята и съпътстващите я права обаче бъдат продадени на производител, който е под ограниченията, той ще получава за тези хектари пълния размер на субсидията. Целта е по-силна подкрепа за малките и средните производители, които са по-слабо конкурентни от големите стопани.
.